Justiça - Entrevista

Advogado Luciano Pavanatto fala sobre a primeira Usucapião Extrajudicial de Caçapava do Sul

Por Eduardo Schneider
08/10/2019 09:59
 

Monscirrac Amaral, Ana Lucimar Rodrigues, José Carlos Rodrigues e Luciano Pavanatto (Foto: Divulgação)

A primeira Usucapião Extrajudicial foi realizada em Caçapava do Sul no dia 30 de setembro. Usucapião se trata de uma forma de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação.

Segundo o advogado Luciano Pavanatto, foi legalizado o imóvel de José Carlos Porto Rodrigues e Ana Lucimar da Rosa Rodrigues.

Na entrevista abaixo, o advogado detalha o procedimento jurídico e, também, a importância da regularização do imóvel. Confira:

Farrapo - Qual a importância de regularizar uma propriedade?


Luciano Pavanatto - O sonho da casa própria é um direito Constitucional e todo cidadão não abre mão dele. O direito de propriedade no Brasil foi elevado à condição de garantia fundamental, através da Constituição de 1988 (art. 5º XXII), porém a modalidade protegida é a Propriedade Formal. A propriedade informal, ou seja, aquela que não tem registro é vulnerável juridicamente, pois nela há somente a posse sobre o imóvel. Para ser registrado, o imóvel precisa ter um título hábil para ser apresentado ao Registro de Imóveis.

A Regularização Fundiária facilita a implantação ou ampliação dos serviços públicos em regiões carentes. Ao regularizar o seu imóvel, você adquire plenos direitos sobre ele. Ou seja, você se torna dono legal do imóvel que reside. Além disso, pode registrar e regularizar em Cartório as construções existentes no lote, além de ter seu imóvel valorizado.

Em resumo, é incluído no mapa urbano da cidadania. Pois os principais problemas gerados pelos imóveis e construções irregulares são relacionados aos limites dos recuos, desacordo com o zoneamento e código de obras do município.


Farrapo – Explique sobre a Usucapião.

Pavanatto -
Uma das formas de regularizar seu imóvel e poder registrá-lo é através da Usucapião – (do latim usucapio: "adquirir pelo uso") é uma forma originária e unilateral de aquisição do direito de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel em função de haver utilizado tal bem por determinado lapso temporal, contínua e incontestadamente, como se fosse o real proprietário desse bem (animus domini).

Este meio de aquisição leva em consideração a supremacia da função social da propriedade trazendo para a comunidade um bem comum derivado da utilização do bem.

No Brasil, o instituto surgiu oficialmente através do Código Civil de 1916, sendo que hoje em dia encontra-se prevista na Constituição Federal e no Código Civil Brasileiro. Assim sendo, deduz-se que a usucapião vem desde os tempos do Império Romano, influenciando o direito brasileiro e sendo desenvolvida até hoje, garantindo a execução da função social da propriedade.

A aquisição da propriedade imóvel pela usucapião pode-se dar por meio de três diferentes formas procedimentais: usucapião judicial, usucapião administrativa e usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial, utilizada no primeiro em Caçapava do Sul, tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973), significando a adoção do paradigma de desjudicialização de procedimentos inaugurado pela Emenda Constitucional nº 45/2004.


Farrapo - Se a irregularidade imobiliária envolve um bairro inteiro, a usucapião é o melhor caminho?

Pavanatto -
Embora, em nossa opinião, o melhor caminho neste caso seja a regularização fundiária através da ReUrb, Lei 13.465/2017, é possível e está previsto na legislação, após o Estatuto da Cidade, a Modalidade de Usucapião Coletivo.


Farrapo - Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

Pavanatto –
Todos os interessados, pessoas naturais ou pessoas jurídicas, representados por advogado que manifestam e exteriorizam a propriedade, sendo reconhecido pelas outras pessoas como donos podem solicitar a Usucapião do bem que são possuidores, salvo as exceções previstas em lei. Quando se tratar de espólio, seus herdeiros na posse, cabendo a eles alegar a sucessio possessionis, ou seja, a aquisição da posse pelo direito hereditário.


Farrapo - Quanto à documentação: Quais são os pontos principais do trâmite?

Pavanatto -
Antes da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil e do Provimento 65/2017 do CNJ, para regularizar a propriedade de um imóvel, através da Usucapião, era necessário entrar com uma ação judicial que durava, em média, de 4 a 10 anos. Agora é possível efetuar a regularização através da via Extrajudicial.

Inicialmente deve ser contatado seu advogado que irá orientar quanto à requisitos, documentos e procedimentos necessários, fará as petições e encaminhamentos que atendem a legislação vigente. É de suma importância que sejam reunidos todos os documentos que possam contribuir para a comprovação da posse que se pretende comprovar, tais como Contrato ou Recibo de Compra e Venda, Carnê de IPTU, Contas de Água, Luz e Telefone, etc.

O segundo passo é através de um profissional da área de Engenharia ou Arquitetura que deverá elaborar a Planta e o Memorial Descritivo do Imóvel e proceder a Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU).

Logo após, de posse dos documentos pertinentes, das negativas necessárias e da qualificação das testemunhas, será apresentado um requerimento ao Tabelião da Comarca que fará a verificação in loco se as informações prestadas são verídicas, para que possa ser lavrada a Ata Notarial.

A ata notarial será instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião. Isso não retira, entretanto, a responsabilidade dos declarantes (detentor da posse, advogado, profissional habilitado, confrontantes e demais detentores de direitos reais), a exemplo do que ocorre na retificação imobiliária.

Vencida esta etapa é elaborado um processo contendo: uma Petição Inicial, a documentação relativa ao imóvel e seus proprietários, a ata notarial, a planta e o memorial descritivo de bem, as negativas necessárias, a indicação dos confrontantes e os pedidos de cientificação das fazendas públicas, publicação do Edital para manifestação de terceiros interessados e o da Declaração Extrajudicial de Domínio, e encaminhado ao Oficial Registrador da Comarca que se situa o Imóvel.

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, e passará por uma análise quanto ao atendimento dos requisitos legais, caso haja alguma irregularidade será apresentada a Nota de Exigências com prazo para apresentação dos documentos faltantes. Após análise, estando em conformidade, serão procedidas as citações, logo após será publicado o edital. Cumpridas estas etapas o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o oficial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identificada.


Farrapo - Como foi à realização da primeira Usucapião Extrajudicial de Caçapava do Sul? Que dia foi realizada? Envolveu quantas pessoas e qual área?

Pavanatto -
Dentre os clientes que estão pleiteando a regularização de imóveis através da Usucapião alguns deles possuíam condições de realizar da forma Extrajudicial, sendo que os que tinham a documentação mais completa era o Casal José Carlos Porto Rodrigues e Ana Lucimar da Rosa Rodrigues. Por se tratar de um procedimento inédito na Comarca foram adotados os mais rigorosos critérios para reunião da documentação e atendimento integral da legislação vigente.

O Casal adquiriu a área, de 327,85m2, em janeiro de 1990, construiu seu imóvel, criou seus filhos nele e pode ver seu sonho realizado no dia 30/09/2019 quando obteve o Registro definitivo do seu bem de família.

O procedimento iniciou em maio de 2018, quando os proprietários contrataram o advogado Luciano Pavanatto, OAB/RS 110.501, para dar início à Regularização Fundiária. Verificada a viabilidade optou-se pela via Extrajudicial, que mesmo de forma inédita, seria mais rápida e menos onerosa, para tanto foi contratada a Arquiteta Raquel Zago Mônego, CAU/RS A-110.853-0, que realizou o levantamento técnico e elaborou o Memorial Descritivo apresentado, tendo em vista que já possuía Planta elaborada pelo Engenheiro João Carlos Cioccari, CREA/RS 7422D.

Com a parte técnica concluída foram buscadas as Certidões Negativas e as Anuências dos Proprietários Registrais e Confrontantes, e requerida a Ata Notarial, que foi elaborada sob a responsabilidade do Bel. Alex Gonçalves Marques, Tabelião Designado da Comarca; Sendo então protocolado o pedido de Reconhecimento e Registro de Imóvel através de Usucapião Extrajudicial Habitacional Urbano (art. 1.238 do Código Civil) junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Caçapava do Sul, onde foram analisados os documentos juntados, citadas as fazendas públicas, elaborado o edital que circulou na edição nº1051 do Jornal Gazeta de Caçapava, e em transcorridos todos os prazos sem qualquer impugnação, foi procedida à análise final e no dia 30/9/19 foi Registrado o Imóvel pela Oficial Registradora Designada, Sra. Monsirrac Martins Moraes do Amaral.

Além dos profissionais citados participaram do procedimento a Prefeitura Municipal (Planejamento, Fazenda e Setor de Cadastro), Poder Judiciário (Certidões), Rex Fotos (Cópias e Fotografias).


Por Eduardo Schneider

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